构建房地产企业财务核算体系的设计和实现分析

曾祥静  中骏置业控股有限公司 福建 厦门361000

摘  要：和其他的企业相比，房地产企业的开发产品建设风险高、周期长、投资大，因为房产业的会计核算比较特殊，在其过程中会出现一些问题，比如企业的风险批漏不足、收入的确认比较复杂、会计核算的制度比较多等。所以为了避免这些问题的发生，房地产企业要完善好财务核算体系，并且设计出合理、有效的相关标准、制度，本文对此进行分析，并提出了一些实现的具体措施。

关键字：房地产企业；财务；核算

    随着我国住房体制的改革，房地产行业也得到了快速发展，并且在经济市场中所占的地位也是越来越重要，成为了我国经济发展的一个新增长点。由于房地产企业的资金流动比较大，建设周期也比较长，所以财务核算在其中的重要性也越来越明显。

一、房地产企业的财务管理特点

 1.投资大，周期长  

    房地产企业所开发的产品要经过征地→土地开发→房屋建设→竣工交付等阶段，一般的开发周期都需要2、3年或者是更长时间，那么这也就造成了企业的资金不能在短时间内快速收回。高额的土地价格和房屋的工程造价，需要开发的企业一次性的投入很多资金，那么筹集资金工作也将会很繁重，如果企业开发的项目要跨地域、跨年度开发，这也就更加重了筹资的难度。

2.风险大，对决策分析要求较高

    在房地产开发过程中，会有很多的不确定因素。而这些因素会直接对企业经济效益和投资项目的成败起关键性作用，同时这也使企业承受着很大的风险。对此，只有对企业的投资决策分析提出更高要求，才能尽量避免因为决策失误而造成企业损失的情况。那么也就需要财务人员做好投资决策的分析，要提高决策分析结果的准确性，这样能才能为企业管理者提供准确、有效、及时的信息，从而把风险降到最低。

3.财务管理难度大

    房地产涉及的中间环节很多，那么财务关系也会比较复杂，其不只表现的是公司和员工、投资者、被投单位、债权人与企业内部各部门和上级管理部门之间的关系，还表现着开发过程和搬迁居民、供应商、承建商、设计单位、银行、中介、买房者与当地政府部门之间发生的大量资金结算关系。这样复杂的财务关系，直接的增加了企业财务管理的难度，所以相关的财务人员一定要对债权债务加强管理，把各个方面的关系协调好。

4.财务核算的工作量大

    在成本构成方面，开发产品的成本内容有很多，其中包括配套的设施费、土地的成本、开发间接费、建安成本等一些项目。而具体的开发产品不同，那成本项目也会有所不同，就算是同类的产品，因为地区不同，成本构成也会不同。而在成本对象方面也是有很多种的，比如单独设计的单体项目，按区域划分的片区项目，还有竣工时间、开发地点、结构类型近乎相同的群体项目。在竣工交付时使用成本核算，项目成本要经过归集→分摊→再归集以后才能计到收益对象的。上面说的这些方面，都大大的增加了成本核算的难度的工作量。

二 实施财务核算体系的作用和关键

1.作用

    财务核算体系是集团总部进行统一设立的，并且制定了统一的会计科目以及业务流程。企业下级员工在上级领导所规定的范围内，来增设会计人员和会计科目，然后把记录的电子数据储存在总部数据库，最后由集团来进行会计报表的编辑，并进行统一的结账。这样的话就能很方便的查询信息并处理信息，与此同时还要及时的生成财务数据及合并报表。用财务集中的模式进行核算，改变了以往的审计方式，可以让内审人员利用现有的数据，分析出可能出现问题的项目，从而对项目进行审核，这样的话能强化监管的力度，同时也能提高工作效率。

2.关键

    企业会计核算模式基本分为两种：一是信息对外开放为主，二是内部管理提供的信息为主。从目前来看，这两种模式都是标准化的产品，而且价格比较高，结合我国企业的实际情况来说，是很难在短时间内适应的；从软件方面来看，价格比较便宜，标准化的程度不高，可以适应企业的个性化需求；从目前情况来看，我国硬件设施采用的数据库服务器和应用服务器都能满足需求，而且价格方面还比较低，但是财务的集中核算是基于网络的，所以对网络是有一定要求的，那么就要确保网速的畅通，还要对网络进行调查，更需要各级领导的支持。一般企业通用的核算方法包含着企业所有业务类型，在制定之前，要对经济业务现状进行分析，然后给操作人员一个全面、实际、清晰的操作指南。对同类的业务进行核算，要保证核算方法统一，相关的数据要有可比性。由于不同人的判断水平和职业素质不同，所以在执行任务时也会有一些偏差，那么就可以用计算机来控制，让每个人尽可能的用电脑来操作，这样就会提高准确度，减少误差的产生，从而达到理想的控制目标。同时还要对数据加强分析，财务集中核算工作不是简单的进行计算机操作，其关键是财务人员对信息的分析能力，要利用这些信息，为企业的发展增添动力。建立财务集中核算体系，能让企业在网络环境下对财务核算进行控制和管理，这样有利于企业实现利益最大化。

三 设计房地产企业的财务核算体系

1.建立财务决策分析系统

    房地产的经营决策涉及到整个企业的经营管理水平如何。财务部门要对每一个决策方案的可行性进行分析，从中选出最合理的方案，以供企业负责人作出经营决策，要保证决策的经济效益，保证经营目标能够实现。

2.建立会计核算及前台操作系统

    财务核算软件可以使用金蝶、西欧PMS前台操作系统，要注意系统的相互连接，在制定相应的P&P后，要进行数据初始化。

3.建立资金调度管理系统

    财务部门的总出纳要有计划的对资金进行调度，做好流动资金的平衡调节和统筹安排，加快流动资金的周转，保证流动资金计划和流动资金定额能准确完成。还要在经营的各个环节上，分析资金的占用情况，严格的按照国家规定的费用开支标准和成本开支范围，对成本费用进行正确的计算。

4.建立房地产企业内部的财务控制系统

比如：管理制度建设、会计报表编制、工程项目管理、采购与付款、流动负债、货币资金、成本费用、重要事项等。

5.建立税收统筹管理的系统

    税收筹划，是纳税人在法律所允许的范围内，根据政府的税收政策，通过经营活动事先安排纳税方案的一个优化选择，以求尽量的减少税收费用。由于房地产业涉及面比较广，所以在这一环节上要由为注意，设计的管理系统也要有可行性，不宜太过复杂。

四 实现财务核算体系的有效措施

1.对各项开发业务的结果进行合理判断

在对各项开发业务的费用和收入进行确认、计量时，要根据规定对各项开发业务的结果是否能可靠的估计进行判断。如果判断结果是能可靠估计，那就要在资产负债表中，根据完工的百分比来确认当期的收入费用；如果结果是不能可靠估计，那就不能根据完工的百分比来确认，要按照不同的情况来对其进行处理：（1）各项的开发业务成本可以收回的，则要根据能收回的实际文本对开发业务的收入进行确认；（2）对于不能收回的，要在发生的时候就确认成费用，而不是确认收入。

2.对各项开发业务成本要准确的计量

已经完成的业务成本要准确、及时的进行登记和归集，对没有完成的业务，但却需要发生的成本，要对其进行合理的预计。应该划清当期成本和下期成本之间的界限，不同的成本核算对象之间成本的界限，以及完成的各项开发业务成本和没有完成的界限。不能以预算成本、计划成本、估计成本来代替实际的成本。

3.确定各业务的核算对象

要正确的对各业务的会计核算对象进行确定，这个是核算、反应业务损益的关键。客户和企业之间签订的业务是多种多样的，一般建造一项资产就需要签订一个合同，而且建造数项资产只能是签一个合同，或者是数个资产同时签一组的合同。在这些情况下，对同一个企业来说，会计核算对象确认的不同，则产生的核算结果也是不一样的。

4.做好各项的基础工作

要建立财产物资的转移、领退、清查、收发、报废制度；和成本核算有关的各个原始记录及工程量统计制度要健全；修订或是制定材料、工时、费用等各项的消耗定额；还要完善计量检测设施，严格的计量验检制度，让成本核算有可靠的基础。

5.对财务人员进行教育培训

    我国的经济体制在不断的完善，各类的税收政策和经济法规也在不断变化着。那么就要对财务的相关工作人员进行有关的后续教育，要保证会计工作人员能通过这样的培训教育，熟练的掌握新的税收政策和经济法规。同时财务人员也要不断提高自己的综合素质和业务水平，对会计电算化的操作也要熟练掌握，并且可以能有效应用，更要跟上经济发展的步伐，多多了解新的纳税报税形式。除次之外，企业还要对财务人员实施激励政策，对参加教育培训成绩优秀的员工予以奖励，以此来激发员工们的责任意识。

总结：

    房地产企业的涉及面很广，所以建立财务核算体系是必须要完整的一项工作，这对企业的日后发展有着积极意义。在构建财务核算体系的过程中，还有很多问题是需要解决的，所以企业要不断的加强内部管理，结合企业自身的情况来制度有效的制度、策略，这样才能真正的实现财务核算体系。

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