【内容摘要】现今我国的法律体系中，《物权法》74条一定程度上给解决小区车位所有权归属争议提供了解决方案，但也存在一些缺陷，这些缺陷使得该条文不能很好地应对现实生活中复杂的小区车位所有权归属争议。本文立足于我国目前的立法现状，从我国物权法有关小区车位所有权归属问题的立法不足入手分析，提出了完善物权法中有关小区车位所有权归属问题的立法不足的相关设想。
【关 键 词】车位 归属 立法现状 完善设想
【Abstract】China's legal system today, "Property Law" 74 to some extent attributable to the settlement of ownership disputes residential parking spaces to provide a solution, but there are some weaknesses which makes the provision can not be a good response to real-life residential parking spaces in the complex attribution of ownership disputes. This paper is based on the status of current legislation, from the parking area of property law on the ownership of the inadequacies of ownership to start analysis, by improving the parking area of property law relating to the ownership of the inadequacies of ownership related to vision.
【Key words】parking vest legislation perfect vision
近些年，我国社会经济蓬勃发展，城市居民生活水平随之显著提高，城市居民生活水平显著提高的一个重要指征便是私家车数量急剧增长，由此带来的社会问题是大量的私家车需要大量的车位来满足其存放的需要。于是，围绕着小区车位所有权归属的争议也逐渐增多。
一、关于小区车位归属问题的理论学说
在立法的过程中，理论界就对如何规定小区车位的所有权归属问题存在重大的分歧。《物权法》实施至今，对这一问题的分歧依然存在，总结起来主要有以下几种观点：
1.开发商所有说
这种观点持有者认为，小区的停车位的所有权理所应当归开发商。主要原因是：小区的停车位是可以与其上面楼层分开而成为单独所有权的客体，也可以作为独立的财产并成为单独的交易客体，那么小区车位就不必遵循从物的一并转移法则，并且按照“谁投资，谁受益”的原则，开发商就应当享有最初所有权。
2.业主共有说
不少人认为，小区的停车位的所有权应当归全体业主共有，也就是说这属于建筑物区分所有权人的共同财产。主要理由是：他们认为小区停车位从法律性质上来说是从物，相对于房屋建筑物来说，按照从物随主物一并转移的原则，小区停车位应当随着整栋建筑物一并转移给业主共有。
3.公摊成本和面积决定说
持这种观点的人认为，判定小区车位所有权归小区业主还是开发商可以根据成本和面积的“分摊”情况。房屋在销售时，开发商已经将停车位成本或面积分摊到建筑成本或房屋面积中，停车位产权就应当归业主，如果没有就归开发商，笔者也比较倾向于这种观点。
二、对小区车位归属问题的立法现状思考
我国《物权法》以及相应的司法解释似乎对小区车位的归属作了明确的划分，但实际情况并非如此。司法实践表明这些规定在法律适用方面仍然有一些缺陷。
1. 《物权法》第74条前两款开头都用了相同的限定语，即“建筑区划内，规划用于”，此限定语语义含糊，不严谨。这里的“规划用于”到底是规划多少？法律没有做具体的规定。每个小区应该配置多少个车位，法律没有做具体的约束，这样就给开发商留了很大的余地，可能会损害业主的利益。随后的司法解释第5条，也出现了配置比例的字眼，但只是对配置比例下了一个定义而已，并没有对配置比例做出具体的规定。
2. 《物权法》第74条第1款规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位应当首先满足业主的需要。这一规定语义含糊，容易让人产生歧义，如果不加以澄清，必定造成司法实践的困惑；另外，这一规定太过原则化，缺乏可操作性。司法实践过程中，到底应该通过哪些具体的规则来保证本小区业主的需要被首先满足，法律对此没有给出回答。也就是说，该原则性的规定没有其他具体的细化的法律条文来保证或辅助其实施和实现。
3. 《物权法》第74条第2款虽将小区车位所有权归属问题交给当事人自行约定，但却没有规定在当事人约定不明或没有约定的情形下小区车位归属问题怎样解决。而在司法实践中，当事人约定不明或没有约定的情形又十分普遍，由此造成的矛盾也十分普遍和尖锐。因此，法律的这一空白给司法实践留下了许多“隐患”。
三、小区车位归属问题的立法完善设想
通过对小区车位归属问题的立法现状进行思考，发现了小区车位归属问题的立法不足。下面就结合国内外相关理论学说及立法实践谈一谈完善这些立法不足的设想。
1．关于小区车位的法律性质
法律应明确规定：开发商在确定小区规划平面图的时候，应考虑小区车位的配置比例问题。开发商应本着尽量确定合理配置比例的原则，认真确定配置比例，在确定具体的配置比例之后，开发商应将配置比例作为规划平面图的重要内容报有管辖权的规划局批准。规划局应组织专人认真审批，必要时可对规划平面图的配置比例进行听证。只有经过规划局审批的配置比例合理的规划图才能成为开发商日后采用的规划平面图。法律这样规定之后，就会大大避免有些开发商投机取巧，小区内所有业主的私家车存放需要也会被最大限度的满足。对按照规划局审批的小区车位配置比例修建的车位，法律应明确定性为小区的附属设施。
2.关于车位超出小区业主需要的情况和未能满足小区业主需要的情况
即使再努力地确定合理的配置比例，也不能保证就一定能够做到正好满足业主的存放需要。对待超出需要的车位，法律应规定：可以由小区业主共同决定暂时出租给本小区以外的人，方式只能是出租，绝不能是出售。出租所得的收入也应归业主共同共有。在时间上，也只能是暂时出租。应便于在短时间内将车位收回来满足本小区业主的需要，一旦本小区业主有了存放新需要的话。对待未能满足业主需要的情况，亦即是小区车位数量不足够，出现了部分业主没有分配到小区车位的情况。法律规定：由开发商安排有存放需要但又没有分配到车位的业主用地面简易的停车场来停放私家车，然后由开发商对没有分配到车库位的业主予以赔偿。
3.完善小区车位的登记制度
我国之所以频繁出现小区车位所有权归属的纠纷，很大程度上是因为我国的房地产登记制度中关于小区车位的登记规定不完善、登记机关的不作为和登记的混乱造成。因此在对车位进行分类规制的前提下，应该完善相关配套措施，以使分类规制落到实处。对待业主分配到的，已经固定下来的车位，法律应明确规定：必须到相关登记机关进行登记，登记的内容包括车库位的位置、车位使用、业主的姓名等情况。
参 考 文 献
[1]参见王泽鉴：民法物权（第一册），中国政法大学出版社1998版本.
[2]王利明：《论物权法中的车库的归属及相关法律问题》，载《现代法学》2006年第5期。
[3] 梅夏英,王亚西：《论高层建筑物的车库权属》，载《烟台大学学报（哲学社会科学版）》2006年第4期；常西岭,翟全军：《如何判断小区车库所有权的归属》，载《中国审判》2006年第7期。
[4] 金凤：《略论住宅小区车库的权属》，载《贵州师范大学学报》2004年第4期。 |
